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    强化地产资金监管 对实体融资和房地产行业有双

    2019-09-08 16:05 次阅读 稿源:3D配资资讯网

      每经特约评论员李宇嘉

      7月30日的中共中央政治局会议,明确了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调。就在大约同一时期,央行也连续在几次会议上重点谈及房地产

      首先是7月29日,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议明确指出,“房地产行业占用信贷资源依然较多”,并强调要严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

      8月2日,央行召开下半年工作电视会议,再次重申持续加强房地产市场资金管控的要求。

      随即,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

      央行强化房地产融资监管,这是推进金融供给侧结构性改革的重大举措,旨在引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资,也符合近年来房地产调控的主旋律。

      2016年,房地产新增贷款占各项贷款的比重达44.8%,房地产贷款余额占各项贷款余额的比重达25%,个人住贷款余额(18万亿元)同比增速达38.1%,资金有过多、过快流入地产的趋势。

      在此背景下,从2017年开始,控制居民过快加杠杆、控制资金违规流入房地产,就成为金融监管的重点。2017~2018年,房地产贷款余额增速分别下降6.1和0.9个百分点,2018年贷款增量占比(39.9%)下降1.2个百分点。

      今年上半年,房地产贷款余额增速(17.1%)比上季度末下降1.6个百分点,房地产新增贷款占比(33.2%)比上年全年降低6.7个百分点。但是,资金过快流入地产、违规接济开发商融资的现象仍未能完全避免。

      今年5~7月份,住户部门中长期贷款分别占新增贷款的39%、29%、41%,7月再次突破了40%的监管红线。如果考虑到居民部分短期贷款(比如信用卡和消费贷款)也流向地产的事实,新增贷款恐有一半左右投入到了房地产。正如银保监会郭树清在6月曾表示的那样,“必须正视一些地方房地产金融化问题,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。

      近一段时期,开发商资金来源明显有所改善。上半年,开发商资金来源同比增速在7%~9%波动,明显好于去年上半年2%~5%的水平。其中,国内贷款告别去年负增长的局面,上半年实现8.4%的增长,自筹资金也逐月好转。

      但与此同时,实体经济融资形势依然严峻。6~7月份企业新增中长期贷款占比分别仅为22.6%、34.7%,虽然有回升迹象,但总体仍处在较低水平。

      再看非银行融资。今年上半年,信托等非银金融行业试图在“关窗”之前抢先机、早投放,由此土地前端融资、理财和委托贷款等渠道融资泛起。根据用益信托网的数据,一季度新增房地产信托项目金额占新增信托项目总金额的19%,去年同期这一比值仅为10%;二季度房地产信托募集资金1958亿元,环比增长6.85%;从各领域募集资金占比看,二季度房地产类信托规模占比41.74%,环比大增4.73个百分点。

      根据刚刚发布的今年二季度金融机构贷款投向报告,上半年工业中长期贷款余额仅增加5.2%,而房地产行业贷款增速高达16.9%。由于社会资金投放的总体规模是有限的,房地产不但会挤占有限的信贷资源,还将抬高整个社会的融资成本。这对制造业、民营和小微企业显然将产生极其负面的影响。

      国家统计局刚刚发布的7月份经济运行数据显示,今年1~7月民间投资增速为5.4%,其增速水平只有房地产开发投资增速(10.6%)的一半多一点。另外,国家致力于打造消费增长的新引擎,上半年最终消费支出对经济增长的贡献率超过60%。而在高房价和消费的相互关系上,权威研究早已给出确定的结论。7月央行发布的《区域金融运行报告(2019)》,以量化分析确定无疑地指出,居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。

      计量结果表明,在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素以后,居民杠杆率水平上升1个百分点,社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。基于此,即便有部分市场人士认为靠楼市能促进消费,换来的只是短期繁荣。然而普通居民加杠杆,损失的将是消费的潜力和可持续增长,也就不利于经济结构转型。

      因此,我们看到,近期房地产新投放贷款重回额度控制,按揭利率应声反弹,多个城市房贷利率上浮幅度增加。另外,开发商的各种融资渠道(境内外债券发行、信托、开发贷款等)等也趋于严格。

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