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    23号文下发月余地产信托募集规模大降 倒逼“明股实债”向真股权融资转型

    2019-07-17 05:27 次阅读 稿源:3D配资资讯网

    【23号文下发月余地产信托募集规模大降 倒逼“明股实债”向真股权融资转型】5月17日,银保监会下发23号文,对信托公司开展房地产业务提出严格要求,严格限制信托公司前端融资模式。(证券日报)

      5月17日,银保监会下发23号文,对信托公司开展房地产业务提出严格要求,严格限制信托公司前端融资模式。

      受此文件影响,房地产信托募集规模明显下降。《证券日报》记者发现,用益每周集合信托报告显示,5月底开始,房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元,环比减少60.63%;6月份首周募集规模29.07亿元,环比减少19.53%。

      在此背景下,探索真实股权投资成为房地产业务转型方向。对此,资深信托研究员袁吉伟对《证券日报》记者表示,“整体来看,信托公司已经在加大股权投资探索力度,现在主要是和头部房企开展此类合作,有利于累积经验和确保项目安全。”

      23号文下发一个月有余

      集合类地产信托募集规模下降

      5月17日,银保监会下发23号文,即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,对信托公司开展房地产业务提出严格要求,其中重点关注以下几方面:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

      新的监管政策出台严格限制了前端融资模式的发展。所谓前端融资是指项目没有四证从而不能获得开发贷款的情况下作的前期融资。有研究人士指出,2016年下半年以来,信托业务的房地产融资比较有优势的是前端融资。房地产企业在签订土地出让合同后,由于四证要在缴纳土地出让金后的一段时间才能办理下来,因此地产企业此时的融资目的主要就是为了拿地。

      受此影响,5月底以来,房地产信托募集规模明显下降。用益每周集合信托报告显示, 以最近两周情况来看,房地产信托募集规模均在50亿元上下,与上个月单周近百亿元的募集规模相距甚远。对此,用益信托表示,受监管趋严影响,房地产类信托开始出现降温趋势,传统的抵押贷款方式的房地产类信托被监管倒逼转型,未来房地产信托的方向是通过基金、ABS、养老地产、真实房地产投资联合一定区域市场的主流开发商进行。

      不过,短期内房地产信托也不会明显萎缩。用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者表示,房地产信托作为信托公司的传统重要投向领域,是信托公司收入的重要来源之一,在创新业务运作模式、盈利能力有待市场检验下,短期内不会萎缩。

      “明股实债”前端融资模式受限

      真实股权融资或崛起

      此前,地产项目中,明股实债项目是信托公司的主流操作模式。四川信托此前在研报中指出,“股权+债权型”信托模式为市场上主流的地产类信托模式。“此类模式的诞生其实是为了向不满足‘四三二’条件的房企发放贷款。”而随着23号文,这一融资模式受到限制。

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